什么是房主协会 (HOA)？
房主协会 (HOA) 是小区、规划社区或公寓大楼内的组织，负责制定和执行房产和居民的规则。在 HOA 管辖范围内购买房产的人将自动成为会员，并需要缴纳会费，即所谓的 HOA 费用。有些协会对会员对其房产的处理方式有严格的限制，而有些协会则可能给予居民更多的自由。
要点
- 房主协会是一个为分区、规划社区或公寓大楼制定并执行规则和指导方针的组织。
- HOA 成员是分区、社区或建筑物的居民。
- 一些社区要求在该地区购买房产的个人必须成为会员。
- 业主协会由董事会管理，通常收取月费或年费来支付公共区域的维护和设施的保养费用。
- 业主协会可能会对不遵守规定的业主处以罚款。
房主协会 (HOA) 的运作方式
房主协会通常在单户住宅或多单元建筑（如联排别墅或公寓）的社区或街区内成立。房主协会通常是为了制定和执行管辖范围内房产的规则而成立的。协会由社区居民组成并由其管理。在已成立房主协会的社区内购买房屋通常需要成为会员。
HOA 通常设有董事会或理事会。这些团体由选举产生，负责执行和监督 HOA 的规则和条例。HOA 通常会在名为“契约、条件和限制声明”的文件中将其规则描述为限制性契约。CC&R 为业主设定了有关其房产维护的某些条件。
这些条件有时包括结构限制，例如允许的围栏类型或景观。但它们也可能包括更细微的美学选择，例如房屋的油漆颜色。CC&R 文件还可能概述违反协议中规定的准则的处罚。这些处罚可以采取收费或强制遵守的形式。在某些情况下，甚至可能像诉讼一样严厉。
房主协会 (HOA) 费用
一些 HOA 可以对其区域内的业主行使重大的财务和法律权力。HOA 每月或每年收取HOA 费用。这些费用取决于多种因素，包括：
- 房产类型
- 组中的属性数量
- 地点
- 提供的便利设施
- 营业费用
费用通常在每月 200 至 400 美元之间，但在豪华小区或社区，费用可能从不到 100 美元到 10,000 美元不等。
HOA 费用通常还会被计入协会的储备基金，用于重大翻修项目或紧急用途。除了常规费用外，当协会缺乏足够的储备来支付人行道或停车场等公共区域的意外维修费用时，HOA 还可以对房主征收特殊评估费。
HOA 董事会通常负责组织的财务。因此，它负责监督资金的收集和管理。除了设定会费和评估外，董事会还可以对违反规则或破坏公共区域的房主处以罚款。除了施加处罚外，如果房主严重拖欠会费，HOA 还可以对房产设定留置权。
现有的 HOA 留置权可能会使房屋难以出售，除非将其清除。
房主协会 (HOA) vs. 社区协会 vs. 业主协会
大多数 HOA 都是法人团体。这意味着它们受州法律的约束。但是，一些州认为公寓式 HOA（通常称为公寓社区）和管理合作社的组织（称为合作社委员会）是与 HOA 不同的实体。
这种区分是基于这些组织的财产利益不同这一假设而做出的。因此，社区协会这一名称是一个更广泛的总称，涵盖了 HOA、公寓社区和合作委员会。
但是，HOA 不同于业主协会。该组织是一个更宽泛的术语，通常指一群想要改善社区和社区内房产价值的人。HOA 与 HOA 的主要区别在于，业主协会可能包括社区中任何对社区房地产价值感兴趣的人，包括非房主的个人。
358,000
根据社区协会研究基金会的数据，截至 2021 年，美国的 HOA 数量。作为一个贸易组织/游说团体，该基金会估计有 7420 万美国人居住在社区协会街区或房产中。
房主协会 (HOA) 的优点和缺点
优点
HOA 为其成员提供规章制度和指导方针。这些标准旨在维护和提高社区的房产价值。这些指导方针通常以外观为导向，因此它们涉及房产清洁度、房产状况以及对房产进行的任何维修的规定。通常，HOA 的指导方针旨在帮助确保协会区域内所有房产的外观统一。
HOA 管理层通常会为其成员提供额外服务，以换取其 HOA 费用。这些便利设施可供所有 HOA 成员使用，可能包括：
- 景观美化
- 停车场
- 游泳池
- 网球场
- 聚会空间
- 除雪
一些 HOA 费用可能还包括垃圾收集和某些公用设施的费用。
从更理论的层面来说，HOA 是某些个人的自治和民主的象征。这种信念可能源于这样一种观点：最适合管理社区的人是居住在社区的人，而不是不住在社区的房东。
缺点
HOA 的一个缺点是协会费用高昂，这可能会让一些潜在买家望而却步。此外，对于一些想要自由定制房产的房主来说，HOA 规则和规定可能显得不合理、随意或过于严格。
HOA 董事会成员通常是志愿者，他们可能没有接受过适当的培训，无法管理房地产、处理复杂的财务问题或团结一群不同的人为共同目标而努力。由于 HOA 的领导层在做出有关维护和升级的决定时必须达成共识，因此 HOA 成员之间也可能存在意见不一的冲突。
优点
制定并执行社区规则
保护财产价值
提供服务、便利设施和设施
提供自治
缺点
征收费用、会费和评估费
维持限制性法规
运作效率低下
可能运营不专业或不熟练
房主协会 (HOA) 示例
个人房主可能会与 HOA 发生冲突。一个特别棘手的问题与太阳能电池板的安装有关。HOA 董事会通常不喜欢它们，担心它们会损害房产价值。在 23 个州，他们被允许禁止房主在住宅中安装太阳能电池板。
2020 年，居住在明尼苏达州布莱恩的一名电气工程师申请在他的房子上安装太阳能电池板。同年 10 月。HOA 拒绝了他的提议，理由是存在美观问题（从街上看电池板太显眼）并且协会章程中没有制定关于屋顶太阳能的指导方针。
这位电气工程师加入了一群房主和太阳能倡导者，他们要求明尼苏达州立法者支持一项法案，该法案将允许房主协会监管但不禁止在独户住宅上安装太阳能热板。该法案于 2021 年初在明尼苏达州众议院提出，是自 2014 年以来提出的一系列类似法案之一，但从未通过。
房主协会涵盖哪些内容？
房主协会是负责管理多方拥有的房地产开发项目（例如公寓楼）事务的组织。房主协会负责的任务包括确保建筑维护、决定是否进行更大规模的翻新项目以及起草/执行建筑的章程。
为了筹集运营资金，HOA 每月向其成员收取 HOA 费用，通常每月在 200 至 400 美元之间。他们还有权执行社区的章程，例如对拒绝遵守的居民处以罚款。
加入 HOA 有哪些优点和缺点？
HOA 可以通过提供必要的管理服务使个人业主受益。例如，如果没有 HOA，公寓楼的业主将需要相互协调，以决定共同的问题，例如整个建筑的垃圾清理、建筑维修和社区政策。这可能会耗费居民大量的时间，并可能导致业主之间的冲突和分歧。另一方面，如果业主不同意 HOA 的社区章程或支出决定，HOA 也会给业主带来问题。
HOA 拥有哪些法律权力？
各个 HOA 的法律权力程度各不相同，具体取决于其设计方式。但是，HOA 通常具有制定和执行社区政策的法定权力，例如是否允许在建筑物内吸烟、养宠物或出租。HOA 还决定建筑物的预算，并有权向其成员收取每月或一次性费用。如果成员拒绝支付这些费用或拒绝遵守社区政策，HOA 可以施加一系列处罚。在许多情况下，这些处罚可能包括罚款、限制社区特权，甚至诉讼。
综述
拥有房屋伴随着许多权利和责任。但如果您拥有联排别墅或公寓，或者属于某个特定社区，那么您可能就是房主协会的成员。成为这些社区的成员会很有帮助，因为他们通常会处理一些房屋所有权的琐碎事务，例如物业维护、公用事业、景观美化和除雪。但请记住，这些组织可能会限制您对房产可以做什么和不可以做什么，而且所有这些都需要付费。