什麼是自有房地產 (REO)？
擁有的房地產 (REO) 一詞是指貸款人擁有的、未在止贖拍賣中出售的財產。當業主違約、銀行收回並試圖出售時，房產就成爲 REO。貸款人（通常是銀行）在無法以償還貸款的金額出售取消抵押品贖回權的財產時，將獲得其所有權。這些房產通常價格大幅折扣，但可能需要大量維修。
要點
- 擁有的房地產是指貸款人擁有的財產，因爲在借款人拖欠抵押貸款後，該財產未能在止贖拍賣中出售。
- 銀行嘗試通過房地產經紀人或通過在線列出房產來出售其 REO。
- REO 專家可能會參與其中，試圖讓這些房產獲得更多曝光。
- REO 通常由銀行和其他貸方以折扣價出售
- 它們通常按原樣出售，並且經常年久失修。
瞭解房地產 (REO) 財產
當借款人拖欠抵押貸款時，止贖前期間通常涉及房地產賣空或公開拍賣。如果兩者都沒有完成，取消抵押品贖回權的過程可能會以貸款人取得財產的所有權而結束。貸款人可以是銀行、非傳統貸款人、房利美和房地美等準政府實體或其他政府實體。
貸款人可能會嘗試在沒有房地產經紀人幫助的情況下出售其投資組合中的 REO 房產。在這種情況下，銀行通常會在其網站上列出其 REO 屬性。銀行的信貸員也可能會通知正在尋找房屋的客戶有關其投資組合中的 REO 房產的信息。
REO 財產由貸款人的 REO 專家管理。他們的角色包括：
- 營銷房產
- 審查任何優惠
- 準備有關銀行投資組合中財產狀況的定期報告
- 追蹤行爲
REO 專家還與貸方的內部或簽約物業經理密切合作，以確保房產安全和防凍，或爲空置房產做好準備。 REO 專家承擔這些工作職能，以幫助銀行快速有效地清算其財產。
特別注意事項
REO 專家經常與當地房地產經紀人簽訂服務合同，在多重列表服務(MLS) 中列出房產，以便獲得更多曝光。在 MLS 中列出房產可確保房地產網站以及 Zillow、Realtor.com、Redfin 和 Trulia 等網站的潛在買家能夠看到列表。 REO 上市代理將他們收到的任何報價帶給 REO 專家。
房地產經紀人與 REO 專家協商出售 REO 房產所獲得的佣金。
房產如何獲得 REO 地位
那麼，房產如何成爲房地產所有權呢？貸款人必須遵守一個流程，才能將其從原始所有者轉變爲貸款人所有。它始於借款人拖欠抵押貸款或住房貸款。貸款人通常有一個截止日期，但通常在幾個月內。當抵押貸款違約時，貸方會嘗試與借款人合作以更新抵押貸款。如果沒有，則進入下一階段：取消抵押品贖回權。
取消抵押品贖回權是一個法律程序。它允許貸款人收回財產並嘗試出售它以收回貸款的未償餘額。在某些情況下，貸款人無法出售房產。這是它成爲房地產擁有的時刻。貸方管理該財產並準備其在市場上上市。
爲了幫助確保順利交割，買家還應該搜索公共記錄，以確保與房產相關的所有留置權均已支付。
REO 房產的優點和缺點
優點
REO 房產對房地產投資者和購房者很有吸引力，因爲它們是具有成本效益的投資。銀行通常可能會以低於市場價值的折扣出售這些房產，因爲出售此類房產通常不是他們的主要業務。
許多通過止贖程序的房產不僅有未償還的貸款，還可能存在其他拖欠付款。這可能包括財產稅和其他債務。取消抵押品贖回權的目的是取消該財產的任何留置權並將其出售。購買 REO 意味着它們沒有留置權，因此不存在有缺陷的所有權，也沒有未償債務。
大多數貸款人不想持有 REO 財產。將它們留在市場上意味着它們會賠錢。因此，與普通賣家出售自己的房屋相比，他們通常更有動力出售 REO 房產。貸方可能更願意進行談判，而不是來來回回，這意味着買家通常可以支付更好的價格離開。
缺點
貸款人通常按原樣出售 REO 房產。這意味着他們在出售之前不會進行任何（重大）維修或翻新。這些房產通常年久失修，因此進行徹底的房屋檢查並準備好進行（並支付）可能需要的必要升級和翻新至關重要。
高度忽視或損壞的房產可能需要大量維修和升級才能再次適合居住。維修費用常常會抵消買家在實際購買價格上節省的費用。
儘管單戶住宅的居住者可能在掛牌前被驅逐，但多戶住宅仍可能被租戶佔用。這意味着買家最終可能會成爲房東，即使他們從未打算扮演這個角色。買家必須採取預防措施，通過履行現有租約來確保遵守當地和州的房東-租戶法律。
優點
折扣價格
沒有未償還的留置權或債務
貸款人可能願意進行談判
缺點
房產按原樣出售
維修費用高
房產可出租
擁有房地產意味着什麼？
房地產擁有的財產是由銀行或其他貸方管理的財產。屬於此類別的房產在原始借款人拖欠抵押貸款後由貸方接管。然後，貸款人通過取消抵押品贖回權程序收回財產並在拍賣會上出售。如果該房產未出售，該房產將成爲貸方庫存的一部分。
財產如何成爲房地產所有？
財產在成爲房地產之前必須經過一個過程。首先，借款人違約。如果貸款人無法協商償還抵押貸款，他們可以收回該房產。這使得他們能夠驅逐任何居住者（只要是單戶住宅）並準備在拍賣會上出售房產。如果該財產無法出售，它將成爲貸方庫存的一部分，因此成爲擁有的房地產。
我應該對房地產擁有的房產出價多少？
那要看。貸方通常非常積極地出售 REO 房產，這意味着與其他房產相比，它們通常會提供更大的折扣，這意味着您支付的費用已經比原始借款人出售房產時支付的費用（顯着）少了。如果您仍然覺得沒有得到最優惠的價格，請查看該房產和該地區其他類似房屋的市場價值並提出報價。
結論
房地產可以提供非常有利可圖的機會，可以爲投資者帶來很多錢。但你應該從哪裏開始尋找呢？許多投資者在由貸方擁有的房地產中找到了機會。這些房產經過違約和取消抵押品贖回權流程，不會在拍賣中出售。由於維護成本可能很高，貸款人通常會非常積極地出售。您可以以大幅折扣購買這些房產。但請注意：這可能會帶來高昂的成本，特別是如果它們被忽視或需要大量維修。