想知道如何投資房地產？許多想要進入房地產行業的投資者將房地產投資信託基金與實際的有形房地產進行比較。 REITs——或房地產投資信託——是像共同基金一樣進行房地產投資的公司。您可以投資房地產投資信託基金，而無需自己擁有或管理任何財產。或者，您可以走直接房地產投資路線，購買住宅或商業物業。

直接房地產

通過直接房地產投資，您可以購買特定物業或其中的股份，例如公寓大樓（住宅）或購物中心（商業）。直接房地產投資者通過依賴房地產的任何商業活動產生的租金收入、升值和利潤來賺錢。

直接房地產投資的優點

投資實物資產的一個好處是有可能產生大量現金流，以及利用衆多稅收減免來抵消該收入的能力。例如，您可以扣除管理、保存和維護財產的普通和必要成本。另一個大的稅收減免是折舊，您可以在其中扣除購買和改善財產在其使用壽命內的成本（並在此過程中降低您的應稅收入）。

當然，也有價格上漲的前景。雖然房地產市場會隨着股市波動，但房地產價格通常會隨着時間的推移而上漲，因此您可以稍後以更高的價格出售。

直接房地產的另一個好處是，與房地產投資信託基金相比，您對決策的控制權更大。例如，您可以只選擇與您的位置、房產類型和融資結構偏好相匹配的房產。您可以設置租金價格，選擇租戶，並決定購買多少房產。您還可以在利率下降時爲您的抵押貸款再融資，或者通過貸款或信貸額度將您的房屋淨值用於其他目的。

直接房地產投資的缺點

直接投資的主要缺點之一是，如果您計劃成功，它需要大量的時間和精力（汗水）。如果物業發生任何事故，您必須處理租戶問題、維護緊急情況以及您的責任。

融資可能是另一個劣勢。許多投資者需要通過抵押貸款或其他類型的融資來支付投資費用。如果市場萎縮或您難以找到優質租戶，您就有可能拖欠貸款。

另一個不利因素是房地產不是流動資產。這意味着如果您在緊急情況下需要現金，您可能無法快速出售它。

房地產投資信託基金

REIT是擁有、經營或資助創收房地產或房地產相關資產的公司。以共同基金爲藍本，房地產投資信託基金彙集了衆多投資者的資金。

如今，美國有超過 225 家 REITs 在主要證券交易所交易，並在美國證券交易委員會 (SEC) 註冊。這些 REITs 的股票市值總和超過 1 萬億美元。在全球範圍內，目前有超過 35 個國家提供 REITs。

REITs的優點

REITs 的最大優勢可能是個人投資者可以從房地產中獲得利潤，而無需擁有、經營或直接爲房地產融資。它們提供了一種低成本的房地產市場投資方式。您可以投資低至 500 美元的基金——比直接房地產投資低得多。

另一個好處是房地產投資信託基金提供了誘人的總回報潛力。根據法律，房地產投資信託基金必須向股東支付至少 90% 的應稅收入，而且股息收益率達到 5% 或更高的情況並不少見。隨着基礎資產價值的增加，REITs 還具有資本增值的潛力。

另一個重要的好處是流動性。與股票一樣，您可以在交易所買賣 REIT 股票。一般來說，房地產投資信託基金的交易量很大，這意味着您可以在您想要（或需要）時進入或退出頭寸。

REITs的缺點

當然，REITs 也有一些缺點。首先，大多數 REIT 股息不被視爲“合格股息”，因此它們的稅率更高。如果您在應稅經紀賬戶中擁有房地產投資信託基金，則需要特別注意這一點。請記住，您可以在稅收優惠的羅斯 IRA 賬戶中持有房地產投資信託基金。

另一個缺點是房地產投資信託基金對利率波動非常敏感，而利率上升對房地產投資信託基金的價格不利。一般而言，REIT 價格與國債收益率呈反比關係：一個上升，另一個下降，反之亦然。

另一個缺點是，雖然房地產投資信託基金可以幫助您分散您的整體投資組合，但大多數個人房地產投資信託基金根本沒有多元化。這是因爲他們專注於特定的物業類型——例如辦公室或購物中心。例如，如果房地產投資信託基金僅投資於酒店，而經濟衰退或人們停止旅行，您可能會面臨特定於房地產的風險。

歸納總結

如果您想要現金流、稅收減免以抵消該收入以及巨大的升值潛力，直接房地產投資可能是更好的選擇。如果您想要更多地控制您的投資並且喜歡腳踏實地的方法，這也很好。

REITs 對於不想經營和管理房地產的投資者以及那些沒有錢或無法獲得融資購買房地產的投資者來說是有意義的。房地產投資信託基金也是初學者房地產投資者獲得該行業經驗的好方法。

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