想知道如何投资房地产？许多想要进入房地产行业的投资者将房地产投资信托基金与实际的有形房地产进行比较。 REITs——或房地产投资信托——是像共同基金一样进行房地产投资的公司。您可以投资房地产投资信托基金，而无需自己拥有或管理任何财产。或者，您可以走直接房地产投资路线，购买住宅或商业物业。

直接房地产

通过直接房地产投资，您可以购买特定物业或其中的股份，例如公寓大楼（住宅）或购物中心（商业）。直接房地产投资者通过依赖房地产的任何商业活动产生的租金收入、升值和利润来赚钱。

直接房地产投资的优点

投资实物资产的一个好处是有可能产生大量现金流，以及利用众多税收减免来抵消该收入的能力。例如，您可以扣除管理、保存和维护财产的普通和必要成本。另一个大的税收减免是折旧，您可以在其中扣除购买和改善财产在其使用寿命内的成本（并在此过程中降低您的应税收入）。

当然，也有价格上涨的前景。虽然房地产市场会随着股市波动，但房地产价格通常会随着时间的推移而上涨，因此您可以稍后以更高的价格出售。

直接房地产的另一个好处是，与房地产投资信托基金相比，您对决策的控制权更大。例如，您可以只选择与您的位置、房产类型和融资结构偏好相匹配的房产。您可以设置租金价格，选择租户，并决定购买多少房产。您还可以在利率下降时为您的抵押贷款再融资，或者通过贷款或信贷额度将您的房屋净值用于其他目的。

直接房地产投资的缺点

直接投资的主要缺点之一是，如果您计划成功，它需要大量的时间和精力（汗水）。如果物业发生任何事故，您必须处理租户问题、维护紧急情况以及您的责任。

融资可能是另一个劣势。许多投资者需要通过抵押贷款或其他类型的融资来支付投资费用。如果市场萎缩或您难以找到优质租户，您就有可能拖欠贷款。

另一个不利因素是房地产不是流动资产。这意味着如果您在紧急情况下需要现金，您可能无法快速出售它。

房地产投资信托基金

REIT是拥有、经营或资助创收房地产或房地产相关资产的公司。以共同基金为蓝本，房地产投资信托基金汇集了众多投资者的资金。

如今，美国有超过 225 家 REITs 在主要证券交易所交易，并在美国证券交易委员会 (SEC) 注册。这些 REITs 的股票市值总和超过 1 万亿美元。在全球范围内，目前有超过 35 个国家提供 REITs。

REITs的优点

REITs 的最大优势可能是个人投资者可以从房地产中获得利润，而无需拥有、经营或直接为房地产融资。它们提供了一种低成本的房地产市场投资方式。您可以投资低至 500 美元的基金——比直接房地产投资低得多。

另一个好处是房地产投资信托基金提供了诱人的总回报潜力。根据法律，房地产投资信托基金必须向股东支付至少 90% 的应税收入，而且股息收益率达到 5% 或更高的情况并不少见。随着基础资产价值的增加，REITs 还具有资本增值的潜力。

另一个重要的好处是流动性。与股票一样，您可以在交易所买卖 REIT 股票。一般来说，房地产投资信托基金的交易量很大，这意味着您可以在您想要（或需要）时进入或退出头寸。

REITs的缺点

当然，REITs 也有一些缺点。首先，大多数 REIT 股息不被视为“合格股息”，因此它们的税率更高。如果您在应税经纪账户中拥有房地产投资信托基金，则需要特别注意这一点。请记住，您可以在税收优惠的罗斯 IRA 账户中持有房地产投资信托基金。

另一个缺点是房地产投资信托基金对利率波动非常敏感，而利率上升对房地产投资信托基金的价格不利。一般而言，REIT 价格与国债收益率呈反比关系：一个上升，另一个下降，反之亦然。

另一个缺点是，虽然房地产投资信托基金可以帮助您分散您的整体投资组合，但大多数个人房地产投资信托基金根本没有多元化。这是因为他们专注于特定的物业类型——例如办公室或购物中心。例如，如果房地产投资信托基金仅投资于酒店，而经济衰退或人们停止旅行，您可能会面临特定于房地产的风险。

结论

如果您想要现金流、税收减免以抵消该收入以及巨大的升值潜力，直接房地产投资可能是更好的选择。如果您想要更多地控制您的投资并且喜欢脚踏实地的方法，这也很好。

REITs 对于不想经营和管理房地产的投资者以及那些没有钱或无法获得融资购买房地产的投资者来说是有意义的。房地产投资信托基金也是初学者房地产投资者获得该行业经验的好方法。

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