当你想到房地产投资时，首先想到的可能是你的房子。当然，房地产投资者在选择投资时还有很多其他选择，而且它们并不都是实物资产。

过去 50 年来，房地产已成为一种流行的投资工具。下面介绍一些个人投资者的主要选择以及投资理由。

出租物业

如果您投资租赁物业，您就成为了房东——因此您需要考虑自己是否适合担任这一角色。作为房东，您将负责支付抵押贷款、房产税和保险、维护房产、寻找租户以及处理任何问题。

除非你聘请物业经理来处理细节，否则当房东是一项亲力亲为的投资。根据你的情况，照顾房产和租户可能是一项全天候的工作——而且并不总是令人愉快的。然而，如果你仔细选择房产和租户，你可以降低出现重大问题的风险。

房东赚钱的一种方式是收取租金。租金多少取决于出租房所在的位置。不过，确定最佳租金可能很困难，因为如果收取的租金太多，租户就会被赶走；如果收取的租金太少，钱就白白浪费了。一种常见的策略是收取足够的租金来支付费用，直到抵押贷款付清，此时大部分租金就变成了利润。

房东赚钱的另一种主要方式是通过升值。如果您的房产升值，您可能能够以盈利的方式出售（到时候）或以股权抵押进行下一次投资。虽然房地产确实有升值的趋势，但并不能保证一定会升值。在房地产市场剧烈波动的时期尤其如此，包括最近在整个 COVID-19 疫情期间。在此期间，美国房地产中位价惊人地上涨了 24%。如此大幅的增长让许多人怀疑房价是否会暴跌。

历史价格

长期以来，房地产一直被认为是一项稳健的投资，这是有充分理由的。2007 年之前，历史住房数据表明房价似乎可以无限期地继续上涨。除了少数例外，美国房屋的平均售价在 1963 年至 2007 年（大衰退开始）期间每年都在上涨。

圣路易斯联邦储备银行的这张图表显示了 1963 年至 2019 年（最新可用数据）之间的平均销售价格。浅灰色阴影区域表示美国经济衰退。

当然，新冠疫情爆发前房地产市场最严重的下滑与大衰退同时发生。新冠疫情危机的长期影响尚待观察。

房屋翻新

就像那些与买入并持有型投资者相差甚远的日内交易者一样，房地产炒卖者与买入并出租型房东完全不同。炒卖者购买房产的目的是短期持有——通常不超过三到四个月——然后迅速出售以赚取利润。

转卖房产主要有两种方法：

1. 维修和更新。通过这种方法，您可以购买一处房产，您认为通过某些维修和更新，房产的价值会上升。理想情况下，您会尽快完成这项工作，然后以超过您的总投资（包括装修）的价格出售。
2. 持有并转售。这种类型的转售方式有所不同。您不是购买房产然后修缮，而是在快速上涨的市场中购买，持有几个月，然后以盈利的方式出售。

无论哪种类型的转手，您都面临着无法以能盈利的价格出售房产的风险。这可能是一个挑战，因为转手者通常没有足够的现金来支付长期的房产抵押贷款。不过，如果方法得当，转手可以成为一种有利可图的房地产投资方式。

房地产投资信托基金

房地产投资信托 (REIT)是指成立一家公司（或信托）使用投资者的资金购买、运营和出售可产生收入的房地产。REIT可以在主要交易所买卖，就像股票和交易所交易基金 (ETF) 一样。

要符合 REIT 的资格，实体必须将其应税利润的 90% 以股息的形式支付给股东。通过这种方式，REIT 可以避免缴纳企业所得税，而普通公司则需要就其利润纳税，从而蚕食其可以分配给股东的回报。

与常规派息股票非常相似，REIT 适合那些希望获得固定收入的投资者，尽管它们也提供了升值的机会。REIT 投资于各种物业，例如购物中心（约四分之一的 REIT 专门投资于这些物业）、医疗保健设施、抵押贷款和办公楼。与其他类型的房地产投资相比，REIT 具有流动性高的优势。

房地产投资集团

房地产投资集团 (REIG)有点像租赁物业的小型共同基金。如果您想拥有租赁物业，但又不想成为房东，那么房地产投资集团可能是您的解决方案。

一家公司会购买或建造一套建筑，通常是公寓，然后让投资者通过该公司购买，从而加入该集团。单个投资者可以拥有一个或多个独立居住空间单元。但运营投资集团的公司会管理所有单元，并负责维护、广告和寻找租户。作为这种管理的回报，该公司会从每月租金中抽取一定比例。

投资集团有几种版本。在标准版本中，租赁权归投资者所有，所有单元共同承担一部分租金，以防偶尔出现空置。这意味着即使您的单元空置，您也能获得足够的钱来支付抵押贷款。

投资集团的质量完全取决于提供该服务的公司。理论上，这是进入房地产投资领域的一种安全方式，但投资集团可能会收取困扰共同基金行业的高额费用。与所有投资一样，研究是关键。

房地产有限合伙企业

房地产有限合伙企业 (RELP)类似于房地产投资集团。它是为了购买和持有房地产组合（有时仅购买一处房地产）而成立的实体。不过，RELP 的存在年限有限。

经验丰富的物业经理或房地产开发公司担任普通合伙人。然后寻求外部投资者为房地产项目提供融资，以换取有限合伙人的部分所有权。合伙人可能会定期从 RELP 的物业产生的收入中获得分配，但真正的回报是在物业出售时（如果幸运的话，可以获得可观的利润），而 RELP 最终解散。

房地产共同基金

房地产共同基金主要投资于房地产投资信托基金 (REIT) 和房地产运营公司。它们能够以相对较少的资本获得多元化的房地产投资。根据其策略和多元化目标，它们为投资者提供比通过购买单个 REIT 更广泛的资产选择。

与房地产投资信托基金一样，这些基金的流动性也相当强。对于散户投资者来说，另一个显著优势是基金提供的分析和研究信息。这些信息包括收购资产的详细信息以及管理层对特定房地产投资和资产类别的可行性和业绩的看法。投机性更强的投资者可以投资一系列房地产共同基金，策略性地加大某些房地产类型或地区的投资，以最大化回报。

为什么要投资房地产？

房地产可以增强投资者投资组合的风险和回报状况，提供具有竞争力的风险调整回报。一般而言，房地产市场波动性较低，尤其是与股票和债券相比。

与更传统的收入回报来源相比，房地产也更具吸引力。此类资产的交易收益率通常高于美国国债，在国债利率较低的环境下尤其具有吸引力。

多样化和保护

投资房地产的另一个好处是其多元化潜力。房地产与其他主要资产类别的相关性较低，在某些情况下甚至为负相关性——这意味着，当股市下跌时，房地产往往会上涨。这意味着将房地产添加到投资组合中可以降低其波动性并提供更高的单位风险回报。房地产投资越直接，对冲效果就越好：不太直接的公开交易工具（如房地产投资信托基金）将反映整个股市的表现。

由于有实体企业作为后盾，直接投资房地产也具有较少的委托代理冲突，即投资者的利益在多大程度上取决于管理人员和债务人的诚信和能力。即使是更间接的投资形式也有一定的保护。例如，房地产投资信托基金 (REIT) 规定，最低百分比的利润 (90%) 必须作为股息支付。

通胀对冲

房地产的通胀对冲能力源于国内生产总值 (GDP)增长与房地产需求之间的正相关关系。随着经济扩张，房地产需求推动租金上涨，这反过来又转化为更高的资本价值。因此，房地产倾向于保持资本的购买力，将部分通胀压力转嫁给租户，并以资本增值的形式吸收部分通胀压力。

杠杆的力量

除房地产投资信托基金 (REIT) 外，投资房地产为投资者提供了一种股票市场投资者无法使用的工具：杠杆。如果你想买入股票，你必须在下单时支付股票的全额价值——除非你是以保证金购买。即便如此，你能借到的百分比仍然比房地产要低得多，这要归功于抵押贷款这一神奇的融资方式。

大多数传统抵押贷款要求支付 20% 的首付。但是，根据您居住的地方，您可能会发现抵押贷款只需要支付 5% 的首付。这意味着您只需支付总价值的一小部分即可控制整个房产及其所持有的权益。当然，抵押贷款的数额会影响您对房产的实际所有权，但您在签署文件后就可以控制它。

这也让房地产炒家和房东都胆大包天。他们可以为自己的房屋办理二次抵押贷款，并为另外两三处房产支付首付。无论他们是将这些房产出租以便租户支付抵押贷款，还是等待机会出售获利，他们都控制着这些资产，尽管他们只支付了总价值的一小部分。

综述

房地产是一项不错的投资，它有潜力提供稳定的收入并积累财富。然而，投资房地产的一个缺点是缺乏流动性：将资产转换为现金和将现金转换为资产相对困难。

与股票或债券交易（可在几秒钟内完成）不同，房地产交易可能需要数月才能完成。即使有经纪人的帮助，仅仅找到合适的交易对手也需要数周的时间。当然，房地产投资信托基金和房地产共同基金提供了更好的流动性和市场定价。但它们的代价是波动性更高、分散化收益更低，因为它们与整体股市的相关性比直接房地产投资高得多。

与任何投资一样，请保持您的期望切合实际，并确保在做出任何决定之前做好功课和研究。

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