與任何資產一樣，投資房地產的人經常面臨購買、出售或持有的決定。這些決定取決於評估相關財產。使用貼現現金流或資本化方法評估房地產類似於評估股票或債券。唯一的區別是現金流來自租賃空間，而不是銷售產品和服務。
房地產投資公司已經開發出複雜的估值模型來幫助他們做出決策。但是，通過使用電子表格工具，個人可以對大多數產生收入的房地產（包括作爲住宅出租物業而購買的住宅房地產）進行適當的估值。
請繼續閱讀以瞭解任何投資者如何創造出令人滿意的估值，以剔除潛在的投資機會。
個人估值
有些人認爲，如果已完成認證評估，則無需進行評估。然而，出於多種原因，投資者的估值可能與評估師的不同。
投資者可能對房產吸引租戶的能力或租戶願意支付的租金有不同的看法。作爲準買家或賣家，投資者可能會覺得房產的風險高於或低於估價師。
評估師對價值進行單獨的評估。其中包括更換房產的成本、近期和可比交易的比較以及收入方法。其中一些方法通常滯後於市場，在上升趨勢中低估價值，在下降趨勢中高估資產。
在房地產市場中尋找機會涉及尋找被市場錯誤估價的房產。這通常意味着將物業管理到超出市場預期的水平。估價應該提供一個人對房產真正創收潛力的估計。
房地產估價
評估房地產的收入方法類似於評估股票、債券或任何其他創收投資的過程。大多數分析師使用貼現現金流 (DCF) 方法來確定資產的淨現值(NPV)。
NPV 是以今天的美元計算的資產價值，它將實現投資者的風險調整回報。 NPV 是通過按投資者要求的回報率 (RROR)對所有者可用的定期現金流進行貼現來確定的。由於 RROR 是投資者對所涉及風險的要求回報率，因此得出的價值是該個人投資者的風險調整值。通過將此值與市場價格進行比較，投資者能夠做出買入、持有或賣出的決定。
股票價值是通過貼現股息得出的，債券價值是通過貼現息票支付得出的。物業的估值是通過貼現淨現金流或從租賃收入中扣除所有費用後可供業主使用的現金。估價物業涉及估計所有租金收入，然後扣除執行和維護這些租約所需的所有費用。
分解租約
所有收入估計都直接來自租賃。租約是租戶和房東之間的合同協議。所有租金和租金的合同增加（升級）都將在租約中詳細說明，以及空間和租金優惠的選擇。業主還從租戶那裏收回部分或全部財產費用。收取該收入的方式也在租賃合同中規定。租賃主要分爲三種：
在全方位服務租賃中，租戶除了租金外不支付任何費用。在淨租約中，租戶通常在搬入該物業後支付其增加的費用部分。在三網租賃中，租戶按比例支付所有財產費用。
以下是準備收入估值時必須考慮的費用類型：
- 租賃成本
- 管理成本
- 資本成本
租賃成本是指吸引租戶和執行租賃所需的費用。管理成本是指物業級別的費用，例如水電費、清潔費、稅費等，以及管理物業的任何成本。收入減去營業費用等於淨營業收入（NOI） 。 NOI是從物業的正常運營中產生的現金流量。然後通過從 NOI 中減去資本成本得出現金流量。資本成本是維護財產的任何定期資本支出。其中包括用於租賃佣金、租戶改善或未來物業升級的資本儲備。
估值示例
一旦確定了定期現金流量，就可以對其進行折現以確定財產價值。圖 1 顯示了一個簡單的估價設計，可以對其進行調整以對大多數房產進行估價。
| 假設 | 價值 | 假設 | 價值 |
| 1-10 年收入增長（克） | 4% | 收入增長 Yr11+ (g) | 3% |
| 風險 (K) | 13% | 費用佔收入的百分比 | 40% |
| 資本支出 | 10,000 美元 | 返還上限率 (Kg) | 10% |
圖1
估值假設房產在第一年創造 100,000 美元的年租金收入，每年增長 4%，第 10 年後增長 3%。費用估計爲收入的 40%。資本儲備以每年 10,000 美元爲模型。貼現率或 RROR 設定爲 13%。確定該物業在第 10 年的恢復價值的資本化率估計爲 10%。在金融術語中，這個資本化率等於 Kg，其中 K 是投資者的 RROR（要求的回報率），是收入的預期增長。公斤也稱爲投資者要求的收入回報，或收入提供的總回報金額。
第 10 年的財產價值是通過將第 11 年的估計 NOI 除以資本化率得出的。假設投資者要求的回報率保持在 13%，那麼資本化將等於 10%，或 Kg (13% - 3%)。在圖 2 中，第 11 年的 NOI 爲 88,812 美元。計算出定期現金流後，再按折現率 (13%) 折現，得出 NPV 爲 58,333 美元。
| 物品 | 第 1 年 | 第 2 年 | 第 3 年 | 4 歲 | 5 歲 | 6 歲 | 7 歲 | Yr8 | 9 歲 | 10 歲 | 11 歲 |
| 收入 | 100 | 104 | 108.16 | 112.49 | 116.99 | 121.67 | 126.54 | 131.60 | 136.86 | 142.33 | 148.02 |
| 花費 | -40 | -41.60 | -43.26 | -45 | -46.80 | -48.67 | -50.62 | -52.64 | -54.74 | -56.93 | -59.21 |
| 淨營業收入 (NOI) | 60 | 62.40 | 64.896 | 67.494 | 70.194 | 73.002 | 75.924 | 78.96 | 82.116 | 85.398 | 88.812 |
| 首都 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | - |
| 現金流量（CF） | 50 | 52.40 | 54.90 | 57.49 | 60.19 | 63 | 65.92 | 68.96 | 72.12 | 75.40 | - |
| 反轉 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 888.12 | - |
| 總現金流 | 50 | 52.40 | 54.90 | 57.49 | 60.19 | 63 | 65.92 | 68.96 | 72.12 | 963.52 | - |
| 股息收益率 | 9% | 9% | 9% | 10% | 10% | 11% | 11% | 12% | 12% | 13% | - |
圖 2（單位：千美元）
圖 2 提供了一種基本格式，可用於評估任何產生收入或出租的財產。購買住宅房地產作爲出租物業的投資者應準備估值，以確定所收取的租金是否足以支持物業的購買價格。儘管估價師通常會默認使用 10 年的現金流量，但投資者應該產生反映假設購買房產的假設的現金流量。這種格式雖然簡化了，但可以調整以評估任何屬性，而不管複雜性如何。甚至酒店也可以這樣估價。只需將每晚的房間租金視爲一日租約。
買入、賣出或持有
在購買房產時，如果投資者的評估價值大於賣方的出價或評估價值，則可以購買該房產，獲得 RROR 的概率很高。相反，在出售物業時，如果評估價值低於買方的報價，則應出售該物業。此外，如果評估值與市場一致，且 RROR 爲所涉及的風險提供了足夠的回報，則所有者可以決定持有投資，直到估值與市場價值之間出現不平衡。
價值可以定義爲某人願意爲財產支付的最大金額。購買資產時，融資不應影響房產的最終價值，因爲每個買家都有不同的融資選擇。
但是，對於已經擁有已融資房產的投資者而言，情況並非如此。在決定合適的出售時間時，必須考慮融資問題，因爲融資結構，例如預付罰款，可能會剝奪投資者的出售收益。在投資者獲得市場上不再提供的有利融資條款的情況下，這一點很重要。與將預期銷售收益再投資時相比，現有的債務投資可能會提供更好的風險調整回報。調整風險 RROR 以包括抵押債務的額外財務風險。
歸納總結
無論是買入還是賣出，都有可能產生一個足夠準確的估值模型來協助決策過程。創建模型所涉及的數學運算相對簡單，並且在大多數投資者的掌握之中。在獲得有關當地市場標準、租賃結構以及收入和支出如何在不同物業類型中運作的一些基本知識後，應該能夠預測未來的現金流量。